경매시 미납관리비에 대한 정리

경매물건을 접하다 보면 관리비 미납에 대한 내용이 많이 나온다.

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그럼 낙찰자가 관리비 미납금을 대납할건지에 대한 의문이 든다.

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결론부터 말하면 일부분(공용부문)만 내야할 의무가 있다.

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세부 내용은 아래와 같다.

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1┃관리비의 승계범위

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대법원 판례상 낙찰자는 전용부분을 제외한 공용부분만 승계한다. 집합건물의 특별승계인(낙찰자)은 전 입주자의 체납 관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다(대법원 2001.9.20 선고 2001다 8677 전원합의체 판결). 공용부분이란 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등으로 입주자 전체의 공동의 이익을 위해 필요한 비용을 말한다. 관리 비를 전용부분과 공용부분으로 나누어 명세서를 달라고 하면 구분하여 받아볼 수 있다.

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2┃관리비의 연체료

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미납 관리비에는 연체료가 많이 부과되어 있다. 연체료도 내야 할까? 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인(낙찰자)에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다(대법원 2006.6.29 선고 2004다 3598, 3604 판결).

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3┃관리비의 소멸시효

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아파트는 3년이나 관리비 연체가 있는 경우는 보기 힘들지만, 상가의 경우는 종종 있다. 관리비용 중 3년이 넘은 장기금액은 납입할 의무가 없다(대법원 2007.2.22 선고 2005다 65821 판결).

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4┃관리사무소의 단전, 단수

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공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전, 단수 등의 조취를 취한 사안에서 관리단의 위와 같은 사용 방해행위가 불법행위를 구성한다(대법원 2006.6.29 선고 2004다 3598, 3504 판결).

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5┃전기, 수도, 가스요금 미납

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각종 공과금의 미납금액은 전 주인에게 부과되며 낙찰자는 소유권이전을 한 이후부터 납부한다. 한국전력, 가스회사, 수도공사에 전화를 하여 낙찰된 집임을 확인받고 필요한 서류를 보내주면 된다.

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하지만 위와같이 장기 미납된 상황에서는 관리실에서 수도와 전기, 가스를 끊어버릴 확률이 높다 .

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이에 대해 낙찰자는 납부의무가 없음의 소를 제기하면 낙찰자가 반드시 이기지만

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다만, 낙찰자 입장에서는 해당 물건이 빠르게 정상화되어 재매각하는 건이 관건일 것이다.

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그렇다면 관리실과 상호 협의하에 미납금액 일부분만 납부한다면 빠르고 원만히 해결가능하다는 점도 알고있으면 좋다

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